連帯保証人の限度額設定が義務化/4月の改正民法
2020年4月、ついに改正民法が施行されます。
これまで120年もの間、ほとんど改正されることのなかった民法が大幅に改正されることで、今後の不動産取引においても大きな影響があることは言うまでもありません。
そこで今回は、改正民法が不動産投資の取り扱いにどのような影響を与えるのか、重要な部分に絞って解説します。
賃貸管理をすべて管理会社に任せているという方でも、知らなかったでは済まない改正点などありますので、ぜひ参考にしてください。
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不動産投資に影響がある主な改正点
今回の民法改正によって不動産投資関連で影響が出ると考えられるのは、主に次の２つのポイントです。
賃貸借契約に与える影響
不動産売買に与える影響
どちらも不動産投資家にとって重要な部分であり、しかも 内容が大きく変わるところがあるので絶対に押さえておかなければなりません。
では具体的にどのような影響が出るのか、事例を交えながら解説したいと思います。
民法改正が賃貸借契約に与える影響
民法改正によって賃貸借契約に与える主な影響をまとめてみました。
連帯保証人に関する規定
賃借人の修繕する権利
設備故障等による賃料の減額
このほかにも旧民法では規定がなかった内容について明確化された部分も含めると非常に多岐にわたります。それでは、１つずつ解説していきましょう。
連帯保証人の極度額
今回の民法改正で最も大きな影響が出そうなのが、連帯保証人に関する改正といえます。
賃貸借契約を結ぶ時には、契約者の賃料等の支払いを保証するために連帯保証人を立てることが一般的です。
ただ、改正前までの連帯保証人制度には大きな問題点がありました。
これまで連帯保証人の負担が大きすぎた
賃貸借契約は継続的な契約なので、万が一契約者が家賃を継続的に滞納すると連帯保証人にかなりの負担がかかります。
旧民法では、賃貸借契約の連帯保証人が負担する債務について上限金額が設定されていなかったため、際限なく立て替えて保証しなければなりませんでした。
そのため、賃料自体が安いからといって軽い気持ちで連帯保証人になった人が、かなりの負担に苦しむという状況が発生していたのです。
極度額の設定が義務化
今回の民法改正で賃貸借契約の連帯保証契約を「根保証契約」であるとして、個人と連帯保証契約を締結する際には、連帯保証人が立て替えなければならない債務の限度額である「極度額」を書面に記載しなければならなくなりました。
例えば「極度額100万円」とした場合で賃料が10万円であれば、累計で10ヵ月分の家賃滞納までが保証の限度で、それを超えた金額について連帯保証人は責任を免れます。
また、次のいずれかの事情が発生した場合、連帯保証人はそれ以降の債務の保証を免れます。
- 債権者が保証人の財産について強制執行や担保権の実行を申し立てた時
- 保証人が破産手続開始の決定を受けた時
- 主債務者又は保証人が死亡した時
現状のところ極度額に上限はありません。
ただし、書面に記載することになるため、あまりに高額な金額を設定すると賃貸の客付けがしにくくなる可能性もあるので、設定金額については不動産会社の担当者とよく話し合って決めましょう。
賃料の〇ヵ月分はNG
極度額は金額が確定的に明確でなければなりません。
「賃料の〇ヵ月分相当額」などという記載をすると、賃料は貸主借主の合意によって変更になる要素を含むため、極度額が確定的ではないという判定を受ける可能性が考えられます。
そのため極度額は必ず金額で明確に記載しましょう。
極度額を記載しないと無効
今回の改正で一番注意しなければならないのは、極度額を記載しないと無効になるということです。
これまで運用している連帯保証人確約書をそのまま運用していると、たとえ書面に実印で署名捺印されていても無効となり、連帯保証人がいない状態になってしまうので十分注意しましょう。
保証会社の活用
今回の民法改正で多くの管理会社が、連帯保証人から保証会社利用へシフトし始めています。
極度額のある個人に保証してもらうよりも、保証のプロである保証会社のほうが簡単かつ確実に滞納家賃を回収できるからです。
また、保証会社にも極度額はありますが、概ね３ヵ月以上家賃が滞納するとすぐに建物明け渡し請求に移行するため、極度額を使い切る前に滞納者を退去させられます。
これまで連帯保証人を立ててもらっていたという方、今後は保証会社への切り替えも検討したほうがよいでしょう。
賃借人の修繕する権利
通常、賃貸物件でエアコンなどの設備が故障した場合は、大家である賃貸人が修理や交換を手配することが当たり前だったため、借主が自分で修繕する権利については法律に明文化されていませんでした。
そのためこんなトラブルが発生していたのです。
事例：大家がすぐに修理しない
雨漏りが発生したことで大家に修理を依頼したものの、一週間経っても何も音沙汰がありません。そんななか、強力な台風が北上していてこのままでは室内が水浸しになる危険性が出てきたとします。
これまでの法律では、大家に対して早く修繕するよう請求することしかできなかったため、いい加減な大家だと賃借人が被害を受けることがあったのです。
そこで改正民法では、次のいずれかに該当する状況になった場合に、賃借人が自分で修繕の手配ができるようになりました。
- 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時
- 急迫の事情がある時
これらのケースでは、賃借人が自分で修繕したとしても、後から賃貸人に責任を追及されなくなりました。
実務に与える影響と対策
これまでは賃貸物件で修理が発生した場合については、借主から大家に連絡をして、その後は大家が対処してくれるのを借主はひたすら待つしかありませんでした。
ところが法改正によって、借主にも修繕できる権利が与えられたことで今後は修繕の対応を怠ると借主に勝手に修理や交換をされて、代金だけ請求される可能性が出てきます。
借主が自分で業者を手配すると、費用が不必要に高額になることも多いので、この点については十分注意が必要です。
このような状況を回避するためには、賃貸借契約書において諸修繕が発生した時の対処のフローを明確に定めておく必要があります。
例えば、次のような取り決めが有効です。
- 修理を依頼する業者は貸主の指定業者とする
- 施工は原則として割増料金がかからない日中に行うものとする
何より、賃借人から修理の依頼があった場合はこれまで以上に素早く対応することを心がけましょう。
後半 に続きます。
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