物件売却時の媒介契約…種類とメリット・デメリット
不動産会社に所有物件の売却を依頼する際には、3つの選択肢があることをご存じでしょうか。初心者投資家の方のなかには、違いを知らないまま不動産会社と媒介契約を結んでしまい、あとになって後悔するというケースもあるようです。
そこで本記事では、3種類の媒介契約のそれぞれの特徴について詳しく解説します。
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広く依頼できる「一般媒介契約」
3種類ある媒介契約の中で最も依頼者に対する縛りが緩いのが、一般媒介契約です。
一般媒介契約とは一言でいうと「いろんな会社に同時に依頼する」という契約で、1物件につき複数の不動産業者にて同時に買主を募集できます。
一般媒介契約のメリット
同時に複数の不動産会社で募集ができるので、依頼する会社を一社に絞る必要がありません。
複数の不動産会社で同時募集することで、不動産会社同士を競わせることができるので結果的に早めに買主が見つかる可能性があります。
また、契約期間についても特段の定めがないため自由に取り決めすることが可能です。
一般媒介のデメリット
一般媒介を不動産会社目線で見た場合、自社以外にも媒介を依頼されることになるので、万が一他社で決まってしまえば一切利益はないことになります。
よって、思い切った広告や宣伝活動ができず、経費をかけなくてもできる範囲のことだけやるという傾向があるのです。
また、不動産会社同士で募集物件の情報を共有できる「不動産流通機構レインズ」への情報登録義務もなく、定期的な報告義務もないのであまり積極的な営業活動は期待できません。
一社に任せる「専任媒介契約」
一社に専任で依頼する契約を専任媒介契約といいます。
一般媒介のように他の不動産会社に重ねて依頼することができず、契約期間（最長3ヵ月）中はその不動産会社でしか募集ができません。
専任媒介契約のメリット
一社専任で任せることで、任せられた不動産会社も他社で決まってしまうリスクを負わなくて済むため、広告をうつなどの積極的な営業活動が期待できます。
レインズも7日以内に登録する義務が発生するとともに、2週間に1回以上の報告義務も発生するので、募集状況を逐次確認しながら条件変更などの対応をすることが可能です。
また、自分自身で買主を見つけた場合（自己発見取引）については、不動産会社を通さずに契約できるという点も魅力的です。
専任媒介契約のデメリット
一社のみに依頼することになるので、売却価格や成約までのスピードなどのレスポンスもすべて依頼した一社に依存することになる点に注意が必要です。
よく知らない会社なのに専任媒介で依頼してしまうと、契約期間中は他の不動産会社に依頼ができないので多くの時間を無駄にしてしまうリスクがあります。
一社にすべてをゆだねる「専属専任媒介契約」
基本的には専任媒介契約と同じですが、要件がかなり厳しくなっています。
一社のみにしか依頼できないという点は同じですが、専任媒介契約では可能だった「自己発見取引」の場合も、必ず不動産会社を通さなければなりません。
専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介契約を締結すると、不動産会社側からすれば自己発見取引も含めて必ず自社に仲介手数料という利益が生じることになるので、最も力を入れて募集します。
3種類の媒介契約のなかでも優先的に紹介してもらえる可能性が高まるので、早期成約の可能性も高まります。
レインズも契約締結から5日以内に登録する必要があり、1週間に1回という短いスパンでの報告が義務付けられているので、募集の透明性が担保されとても安心です。
専属専任媒介契約のデメリット
良くも悪くも窓口が一社なので、対応エリアではない不動産会社に専属専任で任せてしまうと、無駄に時間がかかった挙句、安い金額で成約になるというリスクが考えられます。
また、自己発見取引に仲介手数料を払わなければならない点にも注意が必要です。
媒介契約を選ぶ際のポイント
3種類の媒介契約はどれがいい、というわけではなく状況にあったものを選んで契約することがとても大切です。それぞれの契約形態に向いている物件の特徴としては、次のようになります。
一般媒介に向いている物件
築浅や駅近等、比較的需要が高い物件については、もともと積極的に広告を出さなくても決まる可能性が高いので、一般媒介で複数の不動産会社に競わせたほうが効果的です。
専任媒介に向いている物件
当該物件の新築時の販売元や、賃貸管理をしている会社などその物件のことを熟知している不動産会社であれば、販路が確立しているケースもあるので専任媒介で依頼すれば早めに決まる可能性があります。
専属専任媒介に向いている物件
築15年以上、駅から遠い郊外の物件等については、ある程度の営業力が必要になるので全国展開しているような大手の不動産会社に専属専任で任せると効果的です。
反対に、こういった物件を一般媒介で依頼しても放置される可能性があるので注意しましょう。
このように、売却する物件の特性に合わせて媒介契約と依頼する不動産会社を選ぶとよいでしょう。
まとめ
不動産投資家の方の中には、一社に限定される専任媒介や専属専任媒介を敬遠する人もいるようですが、特徴を理解して使い分けすればむしろ受けるメリットの方が大きくなるケースもあります。
上手に使い分けることができれば、早期成約や高値での成約に結び付きやすくなるでしょう。
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