任意売却物件を買う前に知るべきリスク・デメリット

行政書士棚田 健大郎

任意売却は通常の不動産売買とは違い、メリットもあればリスクやデメリットもあることを忘れてはいけません。

前半 につづき、後半では、任意売却のデメリットと、任意売却物件の探し方について解説していきます。

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任意売却物件のデメリット

任意売却は 前半 でも解説した通り、手続きの流れが通常の売買とは異なるため、次のようなデメリットが生じます。

手続きに時間がかかる

通常の不動産売買であれば、取引価格は売主自身の意思で自由に決められるため、たとえ価格交渉をしたとしても結論はすぐに出ますので、時間がかかることはありません。

ところが、任意売却の場合は、取引価格はもちろんの事、あらゆる契約条件について債権者のチェックが入るため、手続きに時間がかかります。

こちらの思う通りに手続きが進まないこともあるので、期間に余裕を持って臨むことが任意売却を利用する際のポイントです。

瑕疵担保責任が免責になる

通常、中古物件を購入する際には、購入後に何らかの欠陥が発覚した際に、売主側には責任を追及できる「瑕疵担保責任」という責任を一定期間負ってもらいます。

例えば、瑕疵担保責任期間が1年間だとすると、1年の間に隠れた欠陥が発覚した場合は、売主に費用負担を請求することができるという、中古物件の売買では非常に重要な責任です。

ただ、任意売却の場合は売主がすでに住宅ローンを返済していけないほどの経済状態であることから、そもそも瑕疵担保責任を負えないため、瑕疵担保責任を免責する契約を締結することになります。

任意売却を承諾する債権者としても、債務者が瑕疵担保責任を負ってしまうと、残った残債務の回収が難しくなる恐れがあるため、必ず瑕疵担保免責の契約書で売却するよう指示されるのです。

よって、任意売却で物件を購入する場合は、購入後に何か欠陥が見つかってもクレームをつけられないので注意しましょう。

残置物がある可能性も

売主がかなり追い詰められた状態で任意売却を試みている場合、室内の残置物すら撤去する資力が残っていないことがあります。

通常の売買では残置物があることはまずあり得ませんが、任意売却や競売の場合は、経済的な問題で残置物がそのままになっていることがあるため注意が必要です。

万が一残置物が残っていたとしても、勝手に処分してしまうと後で問題になる可能性があります。

撤去費用は原則として売主側が負担すべきですが、現実的に支払ってもらうことが難しいため、買主側としては撤去費用を買主で負担すると仮定して、買付金額を計算するとよいでしょう。

また、残置物がある場合は、事前に誰の負担でどうするのかについて、売買契約書に盛り込んでおくことが重要です。

競売になってしまうこともある

任意売却できる期間は非常に限られており、競売の開札日の前日までに任意売却の手続きを完了する必要があります。

そのため、どんなに購入したい物件だったとしても、スケジュール的に上記期限までに間に合いそうもないと、任意売却ではなく競売するしかありません。

債権者の中には、不確定な要素が多い任意売却よりも、手続きが決まっていて楽な競売のほうを優先する場合もあるため、気に入った競売物件を見つけたら、できるだけ早めに手続きを進めていくことをおすすめします。

任意売却物件の探し方

任意売却物件は、通常の物件に比べて数が圧倒的に少なく、手続きの特殊性も高いため、一般的な物件検索サイトでは情報が出てきません。

ここでは、任意売却物件を購入するための3つの探し方について御紹介します。

1．任意売却物件専門サイトで探す

インターネットで任意売却と検索すると、そこまで多くはありませんが、いくつか任意売却物件を専門に扱っている検索サイトが出てきますので、そのサイトの中から検索して見つけることが最も簡単な探し方です。

2．任意売却に強い不動産業者に問い合わせをする

任意売却は手続きが複雑で時間がかかるため、扱っている不動産業者が限られています。
ホームページで任意売却に力を入れている不動産業者を探して問い合わせをすることで、現状売りに出ている物件の情報をつかめる可能性があります。

3．債務整理や不動産事案を専門に扱っている法律事務所をあたる

任意売却については、売主である債務者側に弁護士が代理人について交渉するのが一般的です。

ホームページなどで、債務整理や不動産関係の事案を得意分野として宣伝している法律事務所を探して問い合わせをすることで、早い段階で任意売却物件の情報をつかめる可能性があります。

まとめ：任意売却物件をつかむコツとは

任意売却物件をつかむためには、すぐに現金買いできるだけのキャッシュを準備しておくことがとても重要です。

メリットについての書いた前半 でも記載した通り、自ら居住するのであれば住宅ローンを使うことも可能ではありますが、人気のある任意売却物件については、プロの不動産投資家や不動産業者から購入希望が殺到するため、どうしても現金一括で買える人が優先されていく傾向があります。

債権者がローンの審査結果を待ってくれず、そのまま競売になってしまうこともありますので、任意売却物件をねらうのであれば、ある程度のキャッシュを貯蓄するところから始めるとよいでしょう。

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棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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