借地を生前に贈与として受け取りたいが、贈与税がかかるので何か方法はありますか？
私の父が長年住んでいた借地があるのですが、父はすでに90歳を超えていて、現在老人ホームに入所しています。
そのため、現在建物には誰も住んでおらず、地代を払っているのみとなっておりまして活用するか手放すかを検討中です。
不動産関係の友人に相談したのですが、父が認知症になった場合には（まだ認知症までにはなっていません）、売却したり、活用したりするのは難しくなるため、とりあえず、所有権を私に移したほうが良いとアドバイスをもらいました。
その場合は贈与となり、相続よりも税額が大幅に変わるのではないかと心配しております。
なお、相続税はギリギリかからないくらいの財産しかありません。
相続時精算課税制度を検討してみてはいかがでしょうか。
たしかに、お父様が認知症になってしまうと、意思能力がないと判断されて売買契約などの契約行為ができなくなります。
その場合、後見人をたてる必要がありますが、後見になると被後見人の財産を守ることが目的となるため、必ずしも売却や活用ができるとは限りません（家庭裁判所の許可が必要になります）。
そうすると、先に贈与でもらっておいた方がよいという考えになりますが、贈与する財産金額によっては莫大な贈与税がかかってきてしまいます。
そこで、相続時精算課税制度を検討してみてはいかがでしょうか。
相続時精算課税制度とは
この制度は、原則60歳以上の親から20歳以上（2022年4月1日以降は18歳以上）の子又は孫に、2,500万円まで贈与しても贈与税がかからないものです。
2,500万円までは贈与税がかからないですが、その後、贈与した方の相続時にこの制度で贈与した財産全てが相続財産として、相続税の課税対象になります。
つまり、相続財産の前渡しとして、贈与税で課税するのではなく相続税で精算する制度になります。
本事例の場合、相続税もかからないということなので、積極的にこの制度の利用を考えてもよいと思います。
贈与税はかからなくても、移転のための登記費用や不動産取得税はかかります。
また、借地の贈与は地主さんの承諾料がかかる場合があります。（相続で取得した場合は、承諾料がかからないケースが多いです。）
2019/01/13
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士