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投資用物件の着工数、前年同月比で5ヵ月連続の減少

投資用物件の着工数、前年同月比で5ヵ月連続の減少

国土交通省が2019年1月時点の建築着工統計を発表しました。
発表された統計によると、投資目的の賃貸物件と住宅系の着工数は、相反する動きを見せています。

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貸家(賃貸物件)の着工数は落ち込み、実需は上向き

貸家(賃貸物件)…前年同月比では5ヵ月連続の減少

・前年同月比12.3%減、季節調整値の前月比では6.4%減

下のグラフは、建築物の利用種類別に季節調整済年率換算値※をグラフ化したものです。
赤色の貸家(賃貸物件)が、昨年の夏あたりから大きく下降しているのがわかります。

※季節調整値…季節的な要因で毎年同じような動きをする季節変動の影響を除いたもの。原数値とは異なる。


国土交通省/平成31年1月の住宅着工の動向について

背景には、昨年から不動産投資物件への融資の引締めがますます強くなり、投資家が物件を購入することが以前よりも困難になったことの影響が見えるようです。

持家…前年同月比では4ヵ月連続の増加

・前年同月比3.3%増、 季節調整値の前月比では0.1%減

2015年ごろから、持家の成長率はほぼ一定となっています。
持家=「建築主が自分で居住する目的で建築するもの」ですので、この数字のほとんどが一戸建てであるとみていいでしょう。
ここのところ都市部では地価上昇トレンドにあるものの、近年は堅調な推移が続いていることがわかります。

分譲住宅…前年同月比では6ヵ月連続の増加

・分譲マンション/前年同月比では6ヵ月連続の増加、前年同月比43.6%増
・分譲一戸建住宅/前年同月比では2ヵ月連続の増加、前年同月比4.2%増

ここ1年の着工数を、分譲マンション、分譲戸建て(前年同月比)で比べてみました。

国土交通省/【建築物】建築主別・用途別・構造別 床面積より作成

2019年1月の分譲マンションの、前年同月比43.6%という着工数の大きな増加に注目してみましょう。

2018年7月頃から増加しはじめ、年末から大きく伸びているのが分かります。
住宅を購入したい人のニーズはマンションにあり、土地の高騰や建築費の上昇はありつつも、市場は活発だといえます。

マンションは価格も上昇、勢い止まらず

国土交通省は2月27日に2018年11月の不動産価格指数を発表しましたが、住宅総合は48ヵ月連続上昇、そのなかでも個人が所有する区分マンションは大きな価格上昇を続けています。

国土交通省/不動産価格指数(平成30年11月・第3四半期分)

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レインズ(公益財団法人 東日本不動産流通機構)が発表した月例速報によると、首都圏の中古マンションの㎡成約単価は、51.46万円/㎡で、前年比マイナス0.3%とほぼ横ばいながら、73ヵ月ぶりに前年比で下落したとあります。

この動きは、東京都心で高騰しすぎたマンションが売れず、成約件数が減ったことや、横浜・川崎市の㎡単価の下落が首都圏全体の平均成約㎡単価を押し下げていることが要因のようです。

公益財団法人 東日本不動産流通機構/月例マーケットウォッチ

まとめ

2020年を前に、実需向けマンションは着工、価格ともに上昇しています。

一方、賃貸物件は着工数が減少中
不動産投資家は融資のハードルを超えて買える人と、買えない人に二極化が顕著化し、着工数の減少はさらに進むかもしれません。

2020年を控え、市場の大きな変動が予測されるだけに、不動産投資家の戦略が読みにくい時期ではあります。
以前よりもアパート投資やマンション投資での買い増しが難しいことを考えると、物件をいつまで所有するか、バリューアップ費用や、売却時期などを慎重に考えたほうがよさそうです。

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