不動産投資コラム

【2020年度版】年末までにやっておくべき税制対策

【2020年度版】年末までにやっておくべき税制対策

2020年、今年も残すところわずか。
今年1年はコロナの影響を受けたと思います。
直接的に売上に打撃を受けた人もいれば、外出できなく間接的に仕事に支障をきたした人までさまざまです。

そうはいっても年が明ければ、確定申告がやってきます。
そこで今年中にやっておかなければならないことをまとめてみました。

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1.コロナ支援策を申請しているか?

コロナによって売上が下がった場合、要件を満たせば支援策が受けられます。
大家さんが受けられる支援先があります。
期限が迫っているため、該当する方は早目に申請をしましょう。

(1)国民健康保険等の減免

事業収入や不動産収入が前年比30%以上見込まれれば、所得に応じて国民健康保険料等が20%~100%減免を受けられる。
(前年の合計所得金額が1,000万円以下などの所得要件あり)

対象者:個人の大家さん
申請期限:令和3年2月1日(予定)

(2)令和3年度の固定資産税の減免

令和2年2月から10月までの任意の3カ月間の売上高を前年同期間と比較して
◯30%以上50%未満の減少⇒2分の1の免除
◯50%以上減少⇒全額の免除

対象者:個人・法人の大家さんが対象
申請期限:令和3年1月31日

(3)持続化給付金

ひと月の売上が前年同月比で50%以上減少している事業者を対象に、法人は200万円、個人事業者は100万円を上限に受け取れる。
ただし、個人の場合は事業所得がある場合のみ(不動産所得者は対象外です)。

対象者:法人の大家さん
申請期限:令和3年1月15日

2.電子申告の準備

青色申告で申請をすることで10万円の特別控除あります。
そして、青色申告者が事業的規模かつ複式簿記などによる帳簿をつけた場合には、10万円に代えて65万円の控除が受けられました。
この控除が令和2年から55万円に引き下げられています。

ただし、次のいずれかの要件を満たす場合には、今まで通り65万円の控除が受けられることになります。

①帳簿を法律で認められた電子保存をしている場合
②電子申告を行う場合

電子保存は、要件が細かく届出などの手続きが必要です。
電子申告をする方が簡単です。
10万円分の控除が少なくならないように、電子申告をする準備をしておきましょう。

3.入居を促すための支出

節税になるからと言って、やみくもに経費を使うのはお金を減らすだけです。
コロナによって今年の退去が増えてしまった場合、年明けに入居してもらえるような支出をしましょう。

青色申告者であれば、一個につき30万円未満(総額で300万円まで)のものであれば、その年の必要経費にすることができます
防犯カメラ、宅配ボックス、TVモニター付インターフォンなどを設置してあげることで、年明けの繁忙期の入居促進に繋がりますし、現在入居している部屋なら退去の防止にもなります。

共用部分清掃

また、年末に共用部分の清掃をプロにお願いするのもよいでしょう。
年末に部屋を大掃除するのと一緒で、賃貸物件の共用部分も大掃除は必要です。

部屋をリノベーションして最新の設備を入れたり、部屋をどんなにキレイに飾っても、共用部分が汚かったら台無しです。
個人的には部屋の過度なリノベーションよりも、共用部分を常にキレイにする方が入居募集には効果が高いと思っています。

4.小規模企業共済の加入

小規模企業共済とは、個人事業主の退職金制度です。

掛金として支払った全額が所得控除になります。
掛け金は、月額最大70,000円年間で84万円が控除できます。

年払いも可能ですので、12月に84万円掛金を払って全額所得控除にすることも可能です。
事業的規模に該当するなどの要件があるため、確定申告書の控えなどを持っていく必要があります。

事業的規模があっても、サラリーマン大家さんは加入できないことになっておりますのでご注意ください。

5.ふるさと納税の活用

ふるさと納税
一定の算式により計算された上限(課税所得金額の2%程度)までは、2,000円の負担で全額所得税・住民税から控除されます。

上限額の計算は、今年の所得により計算されます(予測で計算するしかありません)。

今年、不動産を売却して譲渡益が出ているのであれば、上限額が増えている可能性が考えられるので、積極的にふるさと納税をした方がよいでしょう。

6.消費税の届出

2021年に課税事業者になってしまい、消費税を納める金額を少なくしたい場合12月31日までに、「消費税簡易課税制度選択届出書」の提出が必要です。

簡易課税制度では、「みなし仕入率」というパーセンテージを使い、売上にそのパーセンテージをかけたものを仕入れにかかる消費税とみなすということにしています。

《不動産賃貸業に関わる「みなし仕入率」》
不動産賃貸に係る「みなし仕入率」は40%
不動産の売却に係る「みなし仕入率」は60%
太陽光発電収入に係る「みなし仕入率」は70%

個人の場合、課税事業者かどうかの判定は原則、前々年(基準期間)の課税売上高が1,000万円超になります。

事務所や店舗の賃料や駐車場の賃料があれば、自分が課税事業者になっているかどうかの判定は比較的わかるかと思いますが、気づきにくいものとしては、2年前に1,000万円を超える建物(事業用)を売却している場合です。

今まで住宅用の賃料収入しかなく、免税事業者になっていたとしても、建物の売却があれば2年後には課税事業者になるので注意が必要です。

2020年10月1日から居住用賃貸建物について、仕入れ税額控除ができなくなりました(2020年3月31日までに請負契約等をしていた場合を除く)。
つまり、消費税還付することが原則できなくなったということです。
消費税の還付を受けるために原則課税になっていないとならなかったのですが、還付ができなければ、簡易課税の方が有利であることが多いといえます。

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渡邊 浩滋
渡邊 浩滋

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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