インスペクターは中古住宅を診断する時に何を見る？

一級建築士市村 崇

中古物件を買う時に、気になるのは土地や建物の状態です。

買ってすぐに修繕費がかかさむ、または水漏れなど欠陥があると賃貸経営を圧迫します。
最近では、住宅診断のプロ、ホームインスペクターに依頼する人も増えてきました。

今回は、中古住宅の住宅診断（インスペクション）でどこを確認して、何をチェックするのか、その一部をご紹介します。

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敷地周辺や建物の周りの確認

中古住宅の場合には、築年数にもよりますが、敷地周辺や建物周りを確認すれば地盤状況が予測できます。
敷地周辺に関しては、アスファルト道路に「亀裂」や「陥没」、「沈下」などがないか？目で見てわかる範囲で確認をします。

その他には、周辺のブロック塀などにも注視したいですね。
ひび割れや目立った傾きがあれば、施工時の工事不良の可能性もありますが、地盤が軟弱な可能性も捨てきれません。

建物周りに関しては、基礎との取り合い（接合の仕方）や、庭に不自然なくぼみや肌隙（接合部や部材との隙間）がある場合には、沈下した可能性が否めません。
その他、玄関土間・テラスなどの下も隙間がないかを確認したいところです。

建物自体の確認

次に建物自体を確認しますが、外部には劣化状況のヒントがたくさん隠されています。
まずは基礎ですが、基礎の有害なひび割れ（クラック）がないか確認しましょう。

そのほか、外壁がモルタル仕上げの場合にもクラック有無が重要です。

クラックには構造的には関係がないものもありますが、クラック種別を判別するのは難しいので、クラックから「錆び汁」が出ていないかを一つの目安にするのがよいでしょう。
仕上げがサイディング材の場合には、目地のコーキングが切れていないか？を確認しましょう。

どちらも、雨漏りの原因になる可能性が高いので十分に注意が必要です。

雨漏りの確認

雨漏りに関してのチェックですが、外部状況と内部状況の両方からの確認が必要です。
外部では、ベランダの下など「軒天部分（屋根の裏部分）」に不自然な染みがないかを最初に確認します。

「後付けのバルコニー」は外壁にビスなどで穴を開けるので注意が必要です。
現在、木造住宅では外壁通気工法が主流ですが、昔の物件だと直貼り工法があります。

通気がない工法だと、雨漏りの可能性が高いだけでなく、壁内結露など他の不具合の危険性も高くなりますので、購入には細心の注意が必要です。

内部では、天井や壁に雨染みがないかを確認します。
特に、サッシ廻りはよく見るように心がけましょう。

構造の安全性についての確認

構造の安全性については、できればレーザー機器で床の水平、壁や柱の垂直を確認します。
品確法では3/1000ｍｍの傾斜が一つのボーダーになります。

一般の方は、レーザー機器もお持ちでないため、内見の際に準備ができない場合には
水平器を使いますが、局所的な傾きをひろってしまいますので、判断には十分な注意が必要です。

内部建具（ドア）やサッシ（窓）などはすべて開閉し、可動状況に問題がないか確認しましょう。
開けづらい、自動でドアが閉まってしまうといった現象は、水平や垂直精度に問題がある場合もあります。

スリッパをはいて内見をするケースが多いですが、私はスリッパは履かないで現地を調査します。
微妙な傾斜や軋み音などはスリッパを履いているとわかりづらいためです。

内見現場の清掃状況が芳しくない場合でも、できればスリッパなしで確認してみてください。

あと、床下に潜るのは大変ですが、少なくとも床下点検口から頭をいれ、内部の状況を察知したいです。

特に「カビの臭いがないか？」「通風があるか？」は重要な事項です。

床下と同様に、小屋裏も目視程度はしたいです。
雨染み（結露水跡も含む）や構造金物のゆるみなどはざっと見るといいでしょう。

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市村 崇

一級建築士

市村 崇

一級建築士

10年間で500棟以上の施工管理を行う。現在は（社）住まいと土地の総合相談センター代表理事として、多数のクライアントの相談に乗り厳しい目で現場を検査・インスペクションしている。

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