赤字の大家が知るべき見極めポイント
不動産投資で安定した資産形成をするためには、投資家自身さまざまな知識を学ぶ必要がありますが、なかでも賃貸経営において重要なのが「赤字」に関する知識です。
そこで本記事では、不動産投資における赤字について詳しく解説したいと思います。
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不動産投資の赤字は2種類ある
赤字というと、単純にマイナスというイメージがあるかもしれませんが、不動産投資における赤字には実は2つの種類があり、それぞれについて適切な対策が求められます。
不動産投資における赤字には「損益計算書上の赤字」と、実際の手元資金が枯渇する「キャッシュフロー上の赤字」の2種類があります。
不動産投資に慣れていない人からすると、帳簿が赤字だったら手元のお金もないのでは、と思うかもしれませんが、不動産投資の場合は両者の赤字状況が大きく異なりますので注意が必要です。
損益計算書上の赤字とは
損益計算書上の赤字とは、簡単にいうと帳簿上の赤字のことです。
赤字というと手元から実際にキャッシュが出ていくイメージがあるかと思いますが、実は帳簿上はキャッシュアウトしていなくても赤字になることがあります。
そもそも赤字とは、収入から必要経費を差し引いた残額がマイナスの場合のことですが、損益計算書上だと必要経費の中に「キャッシュアウトを伴わないもの」が含まれているのです。
減価償却費で赤字が出やすい
不動産投資をした際に、建物部分の価格については償却資産となるので、法定耐用年数に応じて毎年一定額を経費化していくことになります。この仕組みが減価償却です。
減価償却費という経費を毎年キャッシュで支出しているわけではなく、帳簿のなかだけで必要経費として計上することになるので、キャッシュフローが黒字なのに損益計算書上は赤字ということがよく起こります。
キャッシュフロー上の赤字とは
キャッシュフロー上の赤字とは、実際に手元の資金がショートして赤字になることを意味しているので、損益計算書上の減価償却費などは考慮しません。
一方で、キャッシュアウトするものの経費にならないものがあります。
それは「元本返済」です。
ローンを組んで不動産投資をした場合、ローン返済のうち支払利息は経費にできますが、元本返済については経費にできません。
つまり、「キャッシュアウトするのに、経費にできない」という減価償却費の逆バージョン状態になるのです。
また、不動産投資の所得に課税される所得税や住民税などの税金もキャッシュアウトになります。
例えばサラリーマン投資家の場合、基本的には損益計算書上は赤字で節税しつつ、キャッシュフロー上は黒字の状態を作ることが不動産投資のスタンダードな経営方法といわれています。
一方で、専業大家の場合は損益計算書上も黒字化しないと、新規融資などが受けにくくなるなどの問題が生じてくるため注意が必要です。
損益計算書で見直すべきポイント
損益計算書上の赤字は節税につながる面はあるものの、賃貸経営という事業として見た場合は、やはり健全な状態とはいえません。
ではどのような点に着目して見直せばよいのでしょうか。
見直すべきポイント1：保有物件がどの程度の収益率なのか
まず大切なことは、家賃の収益率です。
例えば1棟10戸のアパートを保有していたとして、1部屋当たりの家賃が5万円だとします。
この場合、満室で稼働していれば年間収益率は100％で次のような収益が得られます。
対して、帳簿上の年間賃貸料の合計が100％の状態と比較してどの程度低いかを見るのです。
例えば、500万円だとすると約83％の家賃しか生み出せていないことになります。
このように満室稼働状態に対して80％以下の家賃収入しか生み出せていない場合は、次のような点をチェックして対策をとることが重要です。
家賃が相場に対して割高ではないか
室内設備が近隣同種の物件に比べて古くないか
あまりにも低い場合は、リノベーションなどの大規模なリニューアルを検討するなどの対策も検討したほうがよいでしょう。
見直すべきポイント2：的確なコストカット
不動産投資で発生する必要経費は大きく分けると、管理費や固定資産税等毎年の変動がほとんどない「固定費」と、修繕費など年によって変動がある「変動費」があります。
固定費についてはなかなか見直すことが難しいので、手っ取り早く収益性をよくするためには「変動費」の見直しがおすすめです。
例えば、先ほどの事例でいうと100％稼働している状態で600万円の家賃収入があったとしても、修繕費用で100万円以上支出していれば、修繕費比率は約17％と非常に悪いということになります。
修繕比率は5％～10％程度（築年数による）を目標に考えてコントロールするよう心がけると、収益性が回復します。
600万円とすると年間修繕費を30万円～60万円程度におさえられるとよいでしょう。
所有し続けるか売るかの見極めポイント
上記のように対策を講じたとしても、必ず収益性が改善できるとは限りません。
その場合は次の段階として損切、つまり売却して手放すかどうかの判断をする必要があります。
そこで重要になってくるのが「キャッシュフロー上の赤字」です。
不動産投資においてキャッシュフローが赤字の物件を保有し続けることにメリットはありません。
いくら対策を講じてもキャッシュフローの赤字が数ヵ月続くようであれば、早めに売却を検討する必要があります。
キャッシュフローが黒字でも売却を視野に
キャッシュフローが黒字だからといって、油断していいというわけではありません。
減価償却をしている間は黒字でも、減価償却が終わった後のキャッシュフローをシミュレーションして赤字になるようであれば、減価償却が終わるまでの間に売却できるよう動き出す必要があります。
例えば築22年以上経過した木造アパートに投資した場合、4年間の短期で減価償却をするので、当初はかなりの節税効果によりキャッシュフローは黒字になります。
ところが、5年目以降は減価償却費がなくなって一気に税金負担が増えて、キャッシュフローが赤字になることが多いのです。
今現時点だけを見て判断するのではなく、将来的なキャッシュフローを税金も含めて想定して判断することがとても重要だといえるでしょう。
まとめ
今回は不動産投資の赤字について考えてみました。
賃貸経営の収益性を改善するには、損益計算書上の赤字を分析することが有効であり、出口戦略においてはキャッシュフロー上の赤字を分析することが重要です。
それぞれの「赤字」を適切にコントロールできれば、不動産投資全体の収益率が向上するでしょう。
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