仮登記 [かりとうき]
仮登記とは、本登記の優先順位を確保するための登記のことです。仮登記には大きくわけて2種類あります。
1つ目は、すでに権利の移動は行われているものの、本登記をするための書類が用意できていない際に行われるもので、1号仮登記と呼ばれています。
2つ目は、売買予約契約をした時など、実際に権利は移動していなくても、将来的に所有権が移動する契約を結んだ場合に行われるもので、2号仮登記と呼ばれています。
仮登記の効力
仮登記は、本登記とは異なり、第三者に対して自分の所有権を主張することができません。
つまり対抗力がないということです。
あくまで、本登記の順位を予約するための仮の登記に過ぎません。
仮登記の重要性
それでは、なぜ対抗力のない仮登記を行う必要があるのでしょうか。
それは、登記は先着順だからです。
本登記ができない状態のまま何もしないでいたら、いつ他の誰かに登記をされてしまうかわかりません。これでは、当事者に不利益が生じてしまう可能性が高くなるため、仮登記をし、本登記の順位を確保しておくことを認めたのです。
例えば、Aさん(売主)がBさん(買主)に不動産を売却したとします。
Bさんは自分名義で所有権移転のための仮登記を行っていました。
しかし、その後Aさんは、Cさんにも同不動産を売却し、Bさんが本登記を行う前にCさんが所有権移転登記をしてしまいました。
このような場合でも、もしBさんが仮登記を本登記にすれば、BさんはCさんに所有権を主張することができます。
つまり、Cさんに対抗することができるのです。
Bさんは自分名義で所有権移転のための仮登記を行っていました。
しかし、その後Aさんは、Cさんにも同不動産を売却し、Bさんが本登記を行う前にCさんが所有権移転登記をしてしまいました。
このような場合でも、もしBさんが仮登記を本登記にすれば、BさんはCさんに所有権を主張することができます。
つまり、Cさんに対抗することができるのです。
このように、仮登記をし、本登記の順位を確保することは非常に重要なことであるといえるでしょう。
物件を購入する際は仮登記を必ず確認
もし、購入を考えている物件が仮登記されていたら、内容をよく確認しておく必要があります。
仮登記から本登記されてしまうと、上記で挙げたCさんの例のように、対抗されてしまうリスクがあるからです。
売主が「これは単なる仮の登記だから大丈夫です」と主張しても、いつ本登記されてしまうかはわかりません。
ただし、抵当権の抹消と同時に仮登記の抹消が容易にできるケースもあるため、事前に抹消できる仮登記かどうか、売主にしっかりと確認しておく必要があります。
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監修：棚田 健大郎
