改築 [かいちく]
改築とは、建物全部または一部を再び同じように作り直すことで、自治体に確認申請が必要になります。建築基準法では「床面積を維持しながら建物の一部または全部を同じ場所に建て直す」ことをいいます。修繕などと違い、法に則って同一の場所に新しい建築を行うことから、各自治体に申請を行って認可を得なければなりません。
改築する際は自治体等への申請が必要
以下のような改築のケースでは事前に建築確認申請を行う必要があります。
- 建物の重要部分である柱や屋根、梁等を含む大規模改築を行う場合
- 防火地域にある住宅を改築する場合
- 改築によって増加する床面積が10㎡以上の場合
申請先の機関が指定する書類を揃えて申請を行い、建築基準法に適合していると判断されれば着工することができます。
【主な必要書類の例】
- 建築確認申請書
- 現地調査票
- 建築計画概要書
- 建築工事届
- 委任状など
必要書類は各地域により異なることがありますので事前に確認が必要です。
書類の用意ができたら、自治体等に対し申請を行います。
申請手数料の額は床面積を基準にして決まりますが、エレベーターなどの施設の有無によっても金額が変化します。
建築主事へ申請する場合
東京の場合、床面積30～100㎡の申請料は9,400円で、中間検査や完了検査についてもそれぞれ約1万円程度の費用がかかり、書類審査は35日程度で完了します。
指定確認検査機関へ申請する場合
書類審査や検査の内容は建築主事へ申請した場合と変わりませんが、より短期間で審査完了する傾向があります。ただし、床面積30～100㎡の申請料が約2万円前後と、自治体に比べると割高です。
改築に該当する具体例
改築に該当する主な具体例は、以下のとおりです。
二世帯住宅へのリフォーム
これまで一般的な一軒家だったものを二世帯住宅にするには、家の構造から新しく作り直さなければなりません。
建て替え
古くなった家をまるごと建て替えるような場合も、大規模改築に該当します。
部屋の間取りの変更
壁や柱を増減させて部屋の間取りを変える場合、耐久性等の観点から構造自体を見直したり補強を行ったり等して工事を行います。
このように、家の構造に大きな影響を及ぼすケースが改築となります。
改築における制限
改築を行う場合、条件によっては以下のような制限を受ける可能性が出てきます。
建物の構造
鉄筋コンクリート造りや鉄骨造りの家は、耐久性が問われることがあります。
建物の面積
改築面積が10㎡を超える場合は役所への申請が必要になり、建ぺい率の確認も受けることになります。
現在の建ぺい率を超えた改築
改築予定の建物の建ぺい率がすでに上限いっぱいだった場合、申請時に認可されない可能性があります。
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監修：棚田 健大郎
