原状回復 [げんじょうかいふく]
賃貸における原状回復とは、借主が退去する時に元の状態に戻すことをいいます。賃貸住宅の契約においては、借主が退去するときに原状回復義務が規定されているのが通常です。
しかし、どの程度までが原状回復に含まれるのかをめぐって貸主と借主の間でトラブルが絶えません。
そこで国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。
ガイドラインによると、原状回復について借主が普通の生活をしていても劣化する部分については貸主の負担とし、借主に非のある部分だけは退去時に借主が負担するとされています。
年数が経って自然に日焼けした畳や壁紙を全て新しく張り替える費用は、借主の払った敷金のなかから控除するこはできません。
経年劣化と呼ばれる、時とともに自然に朽ちてゆく部分の修繕費は毎月の家賃のなかに含まれているという考えになっているからです。
貸主が負担するとされている修繕の具体例
上記でも少し触れましたが、日焼けによる畳の色あせや壁のクロスの色あせは時が経つうちに起こる自然な劣化ですから、貸主の負担となります。
加えて、冷蔵庫やテレビの裏の壁が黒ずむ電気焼けは「通常の生活」をしていても防ぎ得ない劣化ですので、貸主の負担です。
また、家具を置いてできた床・カーペットのへこみや、たばこのヤニによって汚されていないエアコンの内部クリーニング、フローリングのワックスがけ、居室全体の専門業者によるハウスクリーニング、網戸の張り替え、耐用年数を超えた設備の取り換えなども貸主の負担となります。
通常生活するときにカレンダーや絵を飾ることも多いので、そのためにあいた画鋲の小さな穴については借主に費用請求はできません。
借主が負担するとされている修繕の具体例
壁紙では、クリーニングで取り切れないほどのタバコのヤニのついた状態、結露をそのままにしてできてしまったシミやカビ、下地ボードの張替えが必要なほどの釘やネジの穴のついた状態、などの修繕は借主の負担とされています。
床では、借主が窓を閉め忘れて雨が吹き込んだことによる色落ちや、引越しの時にできた傷、冷蔵庫下のサビも借主負担となります。
水まわりでは、普段の掃除を怠った結果できたバス・ルームやトイレや洗面台の水垢やカビ、キッチンのガスコンロ置き場や換気扇の油汚れも日常の管理態勢に非があったということで借主の責任です。
別途特約を設けることが有効
このように原状回復のガイドラインでは、借主側にある程度の落ち度がなければ、ほとんどの原状回復費用を不動産投資家である貸主側が負担しなければなりません。
ただし、原状回復のガイドラインはあくまでガイドラインであって、これとは別の特約を賃貸借契約において設定することも可能です。
例えば、次のような規定を設定すれば該当する費用について退去時に借主に対して請求することもできます。
本契約では、特約としてルームクリーニング費用を賃借人の負担で行うことにしています（費用は3～4万円位）。
また、喫煙・お香等が原因による修繕（ヤニによる変色・焼け跡・エアコンクリーニング等の修繕）については全額賃借人負担とさせていただきます。
特約以外については、賃借人の負担は原則通りです。
すなわち経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃借人はその費用を負担しませんが、退去時に賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用等、賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、その復旧費用を負担することになります。
このように、特約で規定すれば敷金からルームクリーニング費用などについて控除することが可能です。
原状回復費用は、不動産投資における経費の中でも非常に多くの割合を占めますので、特約を設定してできる範囲で借主側に負担してもらうことで利回りを改善することができます。
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監修：棚田 健大郎
