耐震基準 [たいしんきじゅん]

建物の耐震基準を見分けるには

昭和56年頃に建築されている建物の場合、新旧どちらの耐震基準に適合しているのかの判別が付きにくいことがあります。
その際は、建築確認済証の交付日を確認してみましょう。
建築基準法が改正された昭和56年6月1日以降に建築確認済証が交付されていれば、その建物は新耐震基準に適合していると考えることができます。

くれぐれも、建物の完成年月だけで耐震基準を判断しないようにしましょう。
完成したのが昭和56年6月1日以降でも、建築確認がそれ以前に行われている場合は、旧耐震基準の建物ということになります。

完成までに年単位の時間がかかる大規模マンションなどにはありがちなことですが、改正から数年後に完成しているので新耐震基準だと思っていても、実際に建築確認がされたのは改正前、という可能性もゼロではありません。

新耐震基準の建物を賃貸にしている場合

所有している建物が新耐震基準に適合しているのなら、オーナーとしては一安心でしょう。
しかし、新耐震基準が施行されてから早くも40年弱が経過していることを考えると、新耐震基準を満たしてはいても、相応の経年劣化によってダメージを受けている建物も少なくないはずです。

新耐震基準だからと油断せずに、定期的なメンテナンスや状況に応じた大規模修繕を行いましょう。必要があれば、耐震補強やリフォームなどを施してケアすることが大切です。

それによって、築年数の経った建物でも耐震性を大きく損なわずに保たせることができるでしょう。

旧耐震基準の建物を賃貸にしている場合

旧耐震基準の建物だからといって、そのすべてが地震に弱いわけではありません。
とはいえ貸主には、借主が安全に建物を使用できるよう環境を整える義務があります。
もし賃貸している建物が旧耐震基準であるなら、必要な補修または建物の建替えなどを行わなくてはなりません。

すでに入居者がいる場合には、入居者に立退いてもらわなければならないかもしれませんが、建物の耐震性は入居者の生命と財産に影響する重大なことなので、立退きを要求する正当な根拠の1つとして考慮してもらえる可能性はあるでしょう。

不動産投資で耐震基準はどう影響する？

不動産投資はローンを組んで物件を購入することによる「レバレッジ効果（テコの原理）」が醍醐味のひとつといえます。ただ、旧耐震基準の物件については、金融機関でローンの申請をしても通らないことが多いようです。

そのため、旧耐震基準の物件に投資したい場合は、ローンではなく現金で購入できるだけのキャッシュが必要になると考えたほうがよいかもしれません。
また、旧耐震基準の物件は売却する際にも売れにくく、市場相場から耐震改修工事費用を控除された金額が取引価格になることもあるため注意しましょう。

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