ワンルーム投資はお手軽だけど危険？ [後編]

行政書士棚田 健大郎

少ない金額で手軽に始められる「ワンルーム投資」。

実際のところ、ちゃんと儲けることができるのか？　そして、売りたい時にちゃんと売れるのかなど、失敗を回避するための目安もみていきましょう。

関連記事：ワンルーム投資はお手軽だけど危険？ [前編]

1.そもそもワンルーム投資は儲かるの？

さて、ワンルーム投資のリスクについてはわかってきたかと思いますが、そもそもそうなるとワンルーム投資が儲かるのかどうか気になってくるでしょう。ワンルーム投資が儲かるかどうかというと、それは購入する物件と本人の収入によって答えが大きく左右されます。

1-1.新築ワンルーム投資は節税が中心

ワンルーム投資が儲かるかどうかは、投資するワンルームが新築か中古かによって大きく変わってきます。

新築の場合は賃貸需要が大きく、設備の不具合なども少ないため賃貸管理の手間がかかりません。
ところが、新築のワンルームは価格が非常に高いため、たとえ低い金利でローンが組めたとしても、ほとんど利回りはでません。

つまり、単純に言うとあまり儲かりません。

都内で新築ワンルームに投資しようとすると、20㎡程度でも2000万円以上はします。
例えば、2160万円の新築ワンルームマンションを、金利3.55％でフルローンを組んだとすると、毎月の返済額はおよそ9万円前後になります。
しかしワンルームで9万円以上の家賃が取れるのは、都内でも23区内の新築物件に限られるでしょう。となると、新築時の入居者が退去した瞬間から赤字キャッシュフローになるリスクがあるのです。

このようなキャッシュフローのため、新築ワンルーム投資のメリットは「節税」が中心になります。

不動産投資をすると、建物部分の購入金額については、耐用年数に応じて（鉄筋コンクリートのマンションであれば47年）減価償却費を毎年計上することができるため、キャッシュフローがトントンでも、確定申告上は赤字で申告できるようになります。そして、不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得と相殺（損益通算という）することができるため、所得税と住民税が節税できます。

これが新築ワンルーム投資のメインとなるメリットなので、そもそも所得が少ない場合はあまり節税のメリットがないため、新築ワンルーム投資はおすすめできません。

1-2. 中古ワンルーム投資は工夫次第である程度儲かる

一方で中古ワンルーム投資の場合は、ちょっと状況が変わります。

日本人は新築を好む傾向があるため、中古ワンルームとなると新築に比べ価格がかなり低くなります。そのため、賃貸需要のある地域で安い中古ワンルームに投資することができれば、上手くすれば10％程度の利回りを確保することもできます。
修繕費などを考慮に入れても、上手に物件選定をすればある程度儲かると言えるでしょう。
ただ、中古ワンルーム投資で成功するためには、賃貸経営に関するある程度のノウハウが求められます。
まったくの初心者が安い中古ワンルームに投資をすると、全然入居者が決まらず失敗してしまう可能性がありますので、ある程度新しい物件で経験を積んでからにしたほうが良いでしょう。このように、新築か中古かでキャッシュフローに大きな違いがあります。ただ、どちらのケースでもワンルーム投資の場合は1部屋なのでそこまで大きな儲けは期待できません。節税と併用することで、ある程度の現金が手元に残っていく計算になるでしょう。

ワンルーム投資だけである程度の利益を目指すのであれば、少なくとも10戸程度の戸数になるまで継続して投資していく必要があると言えます。

2.ワンルーム投資物件は売りにくい？　出口戦略について

ワンルーム投資物件は売れにくいという声も時々聞かれますが、実際はそこまで売りにくいことはありません。
ポイントは、ワンルーム投資物件の立地です。
東京都23区内のワンルームであれば、よほど的外れな価格で売りに出さなければ比較的すぐに買主は見つかります。一方で、東京都下や駅から徒歩15分以上歩くワンルームについては非常に売れにくくなります。

2-1.売れにくいのは買主のローンが通らないから

売れにくくなる一番の原因は、買主のローンが通りにくいからです。

中古ワンルームの場合、先ほどのように立地が悪いと融資がなかなか受けられません。
受けられたとしても、ある程度の自己資金がある状態でなければ、融資が通らないこともあります。
このように融資のハードルが上がるということは、売主にとっては「売れにくい」という状況になるのです。

なお、急いで現金化をしたい場合は、不動産会社が買い取ってくれるケースもあります。ただ、不動産会社は買い取った物件をさらに高い価格で転売するために買いますから、買取金額は自ずと市場相場よりも低くなることは覚悟しなければなりません。

ワンルーム投資の出口戦略で失敗しないためには、投資するワンルームの立地に注意するとともに、将来のどの時点で売却するのかを計画して、早めから募集を開始すると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか。
確かにワンルーム投資は、噂どおりある程度リスクがあり、危険な面があることは確かです。
ただ、だからといってやめたほうが良いと判断するのは間違いです。

ワンルーム投資のリスクは、そのほとんどが事前に知っていれば「リスクヘッジ」することが可能だからです。
今回ご紹介した知識や情報を最低限理解していれば、少なくともワンルーム投資で大きく失敗する自体は回避できるでしょう。

すべてを不動産会社任せにせず、自分自身でも賃貸経営をしていくという意識を持つことが、ワンルーム投資で成功するための第一歩となるでしょう。

リスクの少ない投資法「土地から探す不動産投資」とは？

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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