民泊投資法3つ/民泊新法・特区民泊・旅館業法
前回 は日本の訪日外国人訪問者の増加と、その受け皿となる民泊の将来性などについて解説していきました。
第2回目となる今回は、実際に民泊投資をする際の重要な選択肢となる、民泊の3つの法規制と、成功するために選ぶべき道について詳しく解説します。
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民泊の3つの選択肢
実際に民泊投資をして成功するためには、まず民泊に関連する法規制について正しく理解することがとても重要です。
前回、民泊新法である住宅宿泊事業法が施行されたことについて触れましたが、実は民泊を合法的に営業する方法には、民泊新法も含め3つの選択肢があります。
それぞれ特徴やメリット、デメリットがありますので、事前によく理解しておきましょう。
1．「民泊新法」による民泊
民泊新法は、2018年6月に施行された、民泊を直接規制する法律で、昨今の民泊事情に合わせてつくられています。
対象となる物件について
民泊新法によって民泊営業ができる物件の要件については、比較的規制が緩やかで、一般的な投資用物件でも問題なく営業できるケースがほとんどです。主な要件は以下の通りです。
設備要件について
台所、浴室、便所、洗面設備の4つの設備が完備している必要があります。
ただし、一棟の建物であれば、必ずしもその部屋ごとに完備している必要はなく、敷地内や建物内において一体的に使用することができる状態であれば問題ありません。
よって、いわゆる風呂トイレ共同アパートのような物件でも、建物としての要件は満たすことになります。また、浴室とトイレが一体となっているユニットバスでも問題ありません。
居住要件について
以下のいずれかに該当する必要があります。
- 現在人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行なわれている家屋
- 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
このように、フロント設置義務や、床面積の制限などもないため、基準としては以前からある旅館業法よりも大幅に緩和されたといってよいでしょう。
また、民泊新法による民泊は、家主がその物件に居住している「家主居住型」と「家主不在型」の2種類があり、家主不在型で営業する場合については、住宅宿泊管理業者という、賃貸でいうところの管理会社に民泊の管理を委託する必要があります。
民泊新法による民泊の特徴
民泊新法については「届出制」のため、基本的に要件を満たしていれば、インターネット上から比較的簡単に手続きが完了します。
また、要件についてもマンションの一室でも営業できるよう緩和されており、また、ホテルや旅館が営業できない住居専用地域での営業も可能です（※条例で禁止している自治体もあります）。
このように、手続き上のメリットが大きい民泊新法ですが、残念なことに決定的な弱点があります。
決定的な弱点：営業日数制限がきつい
民泊新法最大の足かせといわれているのが、営業日数制限です。
民泊新法に基づく民泊については、営業日数について上限が設定されており、年間で180日までしか営業することができないのです。
そのため、民泊新法によって民泊営業する場合については、残りの185日別の運用を迫られることになるのです。
ただ、一旦民泊としてスタートすると、一部の期間だけマンスリーやウィークリーで貸し出すことは難しいため、事実上、かなりのデメリットであるといわれています。
実際、民泊新法が施行されても、民泊新法による民泊の届出件数は非常に伸び悩んでおり、観光庁の資料によれば、今年6月の時点での受理件数は全国でも1,134件しかなかったそうです。
民泊新法による民泊で成功するためには、残り185日分の活用法について打開策が必要になるでしょう。
2．「特区民泊」による民泊
特区民泊とは、安倍内閣がインバウンドの受け皿を早期に確保するために、国が指定した地域（国家戦略特区）における民泊営業のことで、規制が大幅に緩和されるというメリットがあります。
2018年現在、国家戦略特区に指定されていて、特区民泊が可能な主な地域は以下のとおりです。
これらの自治体において民泊を営業する場合は、規制が厳しい「旅館業法」の規定が適用されず、自治体が独自に制定した「条例」に基づいて民泊を営業することができます。
例えば、民泊激戦区といわれている大阪市で特区民泊をする場合の主な要件は以下のとおりです。
【大阪市の特区民泊の主な要件】
- 2泊3日以上宿泊すること
- 居室の床面積が25㎡以上
- 住居専用地域での営業禁止
- 小学校の敷地の周囲100ｍ以内は月曜正午から金曜正午まで営業禁止
「民泊新法」と「特区民泊」の違いについて
特区民泊は旅館業法を緩和するために、民泊新法よりも先に施行されている民泊の営業方法です。
特区民泊はあくまで「条例」で具体的な要件を定めているのですが、傾向としては要件が厳しい「旅館業法」の規制を緩和しつつ、規制が緩やかな「民泊新法」の規制については部分的に厳しくしている印象があります。
特区民泊は地域によって規制が異なるため、手広く民泊ビジネスをするとなると、それぞれの自治体の規制内容に合わせる必要があるため、少し大変かもしれません。
3．「旅館業法」による民泊（オススメ）
民泊新法は、規制が緩やかではあるものの、「営業日数制限」という致命的な欠陥があるため、民泊事業で成功するためにはあまりおすすめできる状況ではありません。
また、特区民泊についても、地域によって規制内容が違い、また民泊新法よりも規制が厳しいというデメリットがあります。
そこで、民泊ビジネスで成功するために現時点でおすすめなのは、これからご紹介する「旅館業法」による民泊営業です。従来からある旅館やホテルの営業について規定した、旅館業法に基づく「簡易宿泊所」として営業する方法になります。
旅館業法は、旅館・ホテル営業、簡易宿泊所営業、下宿営業の3つの種類があり、民泊はこの中の簡易宿泊所営業に該当します。
- 旅館・ホテル営業…和式、様式の構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業
- 簡易宿泊所…宿泊する場所を多人数で共用する構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業
- 下宿営業…施設を設けて1ヶ月以上の期間を単位として人を宿泊させる営業
民泊新法や特区民泊に比べると、規制が厳しいというイメージがありますが、実は細かく見ていくと一般の投資家でも十分参入が可能なレベルであることがわかります。
簡易宿泊所の主な要件
簡易宿泊所として民泊営業をするためには、主に次のような要件をクリアする必要があります。
| 客室床面積 | 延床面積33㎡以上（宿泊者数を10人未満とする場合には、3.3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上） |
|---|---|
| 入浴設備 | 宿泊者の需要を満たすことのできる適当な規模の入浴設備が必要（※近接して公衆浴場があるような場合は除く） |
| 換気等 | 適当な換気、採光、照明、防湿、排水の設備を有すること |
| その他 | 自治体や保健所が条例で規定する構造設備の基準を満たすこと |
このように、一定の要件はあるものの、客室数に規制はなく、フロントの設置についても条例で義務付けされていなければ不要です。
ただ、旅館業法による民泊営業については、住居専用地域での許可が下りないため、第1種住居地域（3,000㎡以上の施設許可が下りない）、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域のいずれかの場所でしか営業ができません。
以上が、民泊を営業するための3つの方法である、民泊新法、特区民泊、旅館業法の特徴です。
それぞれにメリット、デメリットがありますが、現時点では民泊新法によって180日以内で営業するよりも、旅館業法の要件を満たした上で「簡易宿泊所」として年間通して営業する方が、より多くの利益が生み出せると考えられます。
さて、最終回となる次回は、民泊投資で実際に成功するための管理運用上のポイントや、サブリースの注意点、ミニホテルなどの新たな動きなどについて解説します。
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- 第1回：高まるインバウンド需要が示す民泊投資の将来性
第2回：民泊投資法3つ/民泊新法・特区民泊・旅館業法
- 第3回：サラリーマンでも簡単！民泊投資の実務のポイント
