損益通算 [そんえきつうさん]

複数所得間の「損益通算」

例えば、会社勤めをしているサラリーマンが、副業として賃貸経営をしており不動産所得もあるとします。
賃貸経営が赤字だった年には、給与所得から不動産所得の赤字分を控除することができるため、所得税が還付されるのです。
このように、賃貸経営における赤字をサラリーマンの給与所得から相殺するのが、損益通算です。

総合課税では、損益通算によって複数の所得をならすことで、所得税額を適正なものに調整できるということになります。

ただし、総合課税の所得のすべてで損益通算ができるわけではありません。

不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4種類だけが損益通算を認められています。

また、不動産を売却した際に発生した損失（譲渡損）は、他の不動産の売却益と相殺することはできますが、それでもなお損失が残ったとしても、他の所得とは原則として損益通算ができません（※一定の要件を満たす「居住用財産」を売却した場合のみ、特例で損益通算が認められます）。

不動産投資は総合課税の損益通算が大きなメリット

「不動産投資は節税になる」と言われていますが、その理由は不動産所得が給与所得と損益通算できるからです。
不動産投資で物件を購入した場合、建物部分については耐用年数に合わせて分割して経費計上していく「減価償却」という手法がとられるため、キャッシュフローは黒字でも、不動産所得は赤字という状況を作り出すことができます。
不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで、給与所得を引き下げることができ、結果的に源泉徴収された所得税が還付されるという、大きな節税効果があるのです。

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