生産緑地 [せいさんりょくち]

生産緑地と固定資産税

何かと制約がある生産緑地ですが、代わりに税制面では優遇措置が設けられています。

その1つが、固定資産税の軽減です。

市街化区域内にある一般の農地では、農地であるにも関わらず宅地並みに評価されてしまうため、固定資産税の税額は高額になります。

一方で、生産緑地の場合は農地評価・農地課税となるため、一般農地と比較すると約1％～2％の固定資産税で済むことも少なくありません。

生産緑地と相続税

生産緑地を相続で取得する際にも、税制面での特例があります。

相続税の納税猶予です。
猶予されるのは、本来納めるべき相続税から「農業投資価格」を差し引いた残りの部分となります。

農業投資価格とは、農地を半永久的に農地としてのみ利用し続けた場合の評価額です。

例えば、本来の相続税額が１億円の生産緑地を相続したとします。
農業投資価格が500万円だとすると、残りの9,500万円が猶予されることになるのです。

注意したいのは、これが単なる猶予であって、免除ではないということです。
生産緑地を譲渡してしまったり、農業を廃業したりした場合には、猶予されている相続税を一括で納めなければなりません。

生産緑地の「2022年問題」とは

生産緑地をめぐっては、2022年問題が懸念されています。
生産緑地法は1992年に改正され、当年度から生産緑地の指定が始まりました。

先程も触れたとおり、生産緑地は指定を受けると30年間は農業を営まなければならないという「営農義務」が課されていますが、国内に残っている生産緑地のほとんどは1992年に指定を受けているため、2022年で営農義務の満了を迎えることになるのです。

問題は、2022年以降にかつての生産緑地が市場にあふれるおそれがある、という点にあります。

生産緑地の所有者の中には、営農義務終了後には土地を売却するか、アパートなどを建てて家賃収入で生活することを希望している人も少なくありません。

しかし、空き家が全国的に増え続けており、一部地域を除けば地価は下落の一途をたどっている中で、大量の土地や賃貸物件が短期間のうちに出回るとどうなるでしょうか。
需要に対して供給が過剰になり、不動産相場に影響が出る可能性があるかもしれません。

そこで、生産緑地法については、次のような法改正がされました。

生産緑地法の改正で30年後も延長が可能に

生産緑地法の改正により、30年間の営農義務が終わったとしても、市町村長から「特定生産緑地」として指定を受けることで、買い取りの申し出を10年間延長することが可能になりました。

また、希望をすれば10年経過後でも再度延長することが可能で、延長している間については、従来通り固定資産税などの優遇措置は継続して受けることが可能です。

これにより、2022年を境に一気に市場に多くの土地が出回ることを防ぎ、行政側である程度のコントロールができるようになるため、大規模な地価変動については起こらない可能性が高くなりました。

生産緑地の要件の緩和

生産緑地法の改正に合わせて、関連法も改正されたため、生産緑地の指定を受ける要件が次のように緩和されました。

• 500㎡という面積要件が300㎡を下限として市町村の条例で緩和することが可能になった
• 従来は設置ができなかった、直売所、農家レストラン、加工工場や製造工場などの建築物の設置が可能になった

これにより、生産緑地の利用用途の幅が広がったと言えるでしょう。

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