根抵当権 [ねていとうけん]
根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を、極度額(きょくどがく)といわれる融資限度額の枠内において担保するために不動産に設定する担保物権のことです。通常の不動産投資では、特定の物件を購入するための資金として融資を受けて、その担保として物件に「抵当権」を設定します。
ローンを完済すれば担保の必要が無くなった抵当権についても消滅します。
このように、1つの物件にかかる融資を受け、返済し、また抵当権を設定して融資を受け…と繰り返すことは不可能ではありませんが、その都度手間がかかりますし、登記費用もかかります。
そこで、一定の範囲内で、何度でも融資・返済を繰り返し利用したい場合は「根抵当権」を利用することがおすすめです。
主に、不動産を担保にして事業の運転資金を借入したい場合などに利用されます。
抵当権と根抵当権の違いについて
抵当権とは
通常の抵当権の仕組みでは、債務者が家やアパートを購入するために銀行からお金を借りる際に債権者である銀行は「もしお金を返せなくなったら銀行はこれをもらいますよ」という担保を設定します。
担保によって抵当に入れられる不動産などに行使できる権利のことを「抵当権」といいます。
銀行は債務者がお金を返せなくなった場合に、抵当に入っている物件を差し押さえ、その不動産を競売にかけて落札価格をローン残高に充当することができるのです。
他方、債務者が何の滞りもなく完済した際には、抵当権も消滅します(ただし、抹消するには、抵当権抹消登記の手続きが必要です)。
根抵当権とは
根抵当権とは先述したように、限度額である極度額を設定し、そのための担保を決めたなら、極度額の範囲内で何度でも借り入れ・返済を繰り返すことができます。
通常の抵当権と根抵当権の大きな違いは、抵当権の抹消の難易度にあります。
普通の抵当権ではお金をすべて返しさえすれば、銀行側はすんなりと抵当権抹消に応じてくれるでしょう。
それまで元本に加え金利も払われていますから、業務的にも成功した取引だったわけです。
ところが根抵当権の場合、抹消するのが難しいのです。
根抵当権が抹消しづらい理由
銀行などの金融機関側としては、大きな金額を何度も借りて返済してくれる債務者は、お得意様となります。
失いたくない取引相手となるわけです。
根抵当権の抹消には双方の合意が求められますから、根抵当権を設定する際に事前にどうしたら抹消できるのか、書面で確認しておくことも1つの手といえるでしょう。
また、複数の物件に同じ金融機関の根抵当権がかかっている場合、そのうちの1つの物件だけ売ることは難しいようなので注意が必要です。
不動産投資で購入を検討している物件に根抵当権が設定されている場合については、スムーズに抹消することができるのかなど、事前に売主に対して細かく確認しておく必要があるでしょう。
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監修：棚田 健大郎
