媒介契約 [ばいかいけいやく]

媒介契約とは、所有している不動産の売買について、宅建業者に依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約書には、売買価格や、成約になった時の宅建業者への報酬額などについて記載されています。

所有物件を売却する場合、個人で買主を見つけてきて売るのは難しいので、通常は宅建業者と媒介契約を締結して募集を依頼します。
媒介契約には、次の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の宅建業者と契約をすることが可能です。
宅建業者に依頼した後に、自分で買い手を見つけた際には、宅建業者に手数料を払うことなく買い手と自由に契約を結べます

一般媒介契約には、他社とのやり取りがあることを明らかにする「明示型」と、どことやり取りがあるのか一切明かさない「非明示型」とがあります。一般的には明示型の契約が結ばれるケースが多いようです。

メリット:物件を囲われない

一般媒介であれば、1社の宅建業者に物件を独占されないため、物件を囲われてしまうことがありません。また、後から募集したい宅建業者が見つかった場合についても、重ねて依頼することも可能です。

デメリット:宅建業者に本気を出してもらえない

一般媒介については、宅建業者からしてみると、もしも積極的に広告を出したり、営業活動に時間を割いたりしても、他社で決まってしまったら、それらの経費はすべて無駄になってしまいます。
そのため、一般媒介については、宅建業者がそこまで積極的には動いてくれない可能性もあります。

媒介契約

専任媒介契約

複数の業者に依頼できる一般媒介とは違い、依頼できる宅建業者は1社のみですが、自分で買い手を見つけた場合(自己発見取引)は問題なく手続きすることができます
また、契約期間は最長3ヵ月で、自動更新はできず、再度同じ宅建業者に依頼する場合は、もう一度媒介契約を締結する必要があります。

メリット:積極的に募集してもらえる

契約した場合、宅建業者は、その翌日から7営業日が過ぎる前に指定流通機構(レインズ)に物件情報を登録して、広く募集して買主を探さなければなりません。
また、宅建業者から依頼主への進捗状況の報告義務が、14日に1回と定められているため、一般媒介で募集するときよりも、積極的に不動産会社が動いてくれる可能性が高いでしょう。

デメリット:成約に時間が掛かる可能性もある

専任媒介契約は1社にしか依頼ができないため、その宅建業者の力量にすべてゆだねることになります。そのため、営業力の乏しい宅建業者や、得意エリアから外れる物件を依頼すると、成約までに時間がかかる可能性があるでしょう。

専属専任媒介契約

契約を結べる宅建業者は1社のみで、他の宅建業者に重ねて依頼することはできません
契約期間は最長3ヵ月で、自動更新できない点は専任媒介契約と同じです。

メリット:宅建業者が最も力を入れる

契約した場合、宅建業者は、その翌日から5営業日が過ぎる前に指定流通機構に物件情報を登録する義務があります。
また、宅建業者は、売主に対して7日に1回の進捗状況の報告義務があります。
このように、積極的に募集して売主に報告する義務があるため、専属専任媒介契約を締結すると、迅速に動いてくれる可能性が高いでしょう。

デメリット:契約の縛りがきつい

専属専任媒介では、他の宅建業者に重ねて依頼できないだけでなく、自分で買主を見つけて契約をする「自己発見取引」もできません
例えば、たまたま自分の知り合いが買いたいと言ってきた場合でも、必ず宅建業者を通して仲介手数料を支払わなければならないのです。
このように、専属専任媒介契約は完全にその会社に募集のすべてを託すことになるので、あらかじめ自分の周りに購入を検討している人がいるかどうか、確認しておくようにしましょう。

MEMO
指定流通機構「レインズ」とは?

媒介契約で重要な役割を果たす指定流通機構、通称「レインズ」について解説します。

指定流通機構とは、国土交通大臣が宅地建物取引業法に基づいて指定した不動産流通機構のことです。

宅建業者が、売主に依頼された物件を指定流通機構に登録すると、指定流通機構はその情報を他の宅建業者に公開します。これにより買い手を見つけやすくしているのです。
情報を閲覧できるのは宅建業者のみで、一般の個人買主などには公開はされません。

売主から依頼された宅建業者は、成約に至った際、指定流通機構に実際に売れた金額などについて成約登録をする必要があります。

媒介契約はどれがいい?

媒介契約の3つの種類のうちどれを選ぶのかについては、売主の都合次第でうまく使い分けることがおすすめです。一概にどれがよい、ということはなく、それぞれの特徴を理解した上で、自分のコンセプトにあった媒介契約を選ぶとよいでしょう。
ただし、ほとんどの不動産会社は他の不動産会社に先を越されるリスクがある一般媒介よりも、専任媒介もしくは専属専任媒介を勧めてきますので、そういったことも踏まえて慎重に判断することが重要です。

関連記事

不動産投資の売却…タイミングと流れ[前編]

監修:棚田 健大郎