STEP3:投資物件の運営とは

不動産投資のゴールとは

不動産投資のゴールは、不動産投資をする「目的」によって変わってきます。

不動産投資は一度購入すると、ある程度の期間は保有することになるので、購入する際にゴールまで想定して物件を選定することがとても重要です。

ここでは、不動産投資のゴールとしてオーソドックスな3つの例をご紹介します。

不動産ゴールの3つの例

1.家賃を年金代わりにしたい(インカムゲイン狙い)

長期間保有して安定した収益を出すことがゴールとなるため、新築や築浅で入居者が決まりやすい都市部の物件が向いています。

2.売却益で利益を出したい(キャピタルゲイン狙い)

買った金額よりも高く売却することをゴールに設定する場合は、今後地価が上がる可能性のある再開発地域や新駅、新路線が決まっている地域などの物件が向いています。

3.節税対策したい

高額所得者や中小企業の節税をゴールに設定する場合は、短期間で減価償却できる木造中古物件が向いています。
例えば、築22年以上経過している木造物件であれば償却期間4年なので、短期間に多くの必要経費を計上して節税することが可能です。

出口戦略の重要性

不動産投資の成否が確定するのは物件を売却した時だといわれており、売却をもってその投資の最終的な収支が確定するため、いつ、いくらで売却するのかという「出口戦略」はとても重要です。

特に減価償却期間が短い中古物件を購入する場合は、減価償却が終わると同時に所得税や住民税の負担が一気に重くなるため、それを見越して出口戦略を考えておかないと思わぬ損失が発生してしまいます。

出口戦略の考え方

出口戦略と聞くと難しく感じるかもしれませんが、基本的には売るか売らないかが大きな分岐点となります。

自分自身が生きている間に売るつもりがなく、一生涯家賃収入として受け取るつもりであれば、出口戦略よりも相続対策を考えればよいでしょう。

一方で、どこかのタイミングで売ることを前提に考えている場合については、いつ、いくらで売れば利益が出て終われるのかをシミュレーションしてから購入する必要があります。

例えば、築22年の木造アパート1,000万円に投資して、減価償却が終わって長期譲渡※になる5年後に売却するとします。

※「長期譲渡」とは、売却でかかる税金の税率を考えるときに使う指標で、所有期間が5年以上の場合を指します。5年以下は「短期譲渡」になります。

5年間で生じる利益が節税効果も含めて試算して300万円だとすれば、5年後に最低でも700万円以上で売れるかどうかを見極めなければなりません。

このように、購入時に保有期間中の収支をシミュレーションして、いついくらで売却すれば確実に利益が出せるのかを考えることが「出口戦略」なのです。

出口戦略を徹底して検討することで、必然的に不動産投資で成功することが可能になります。

手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは?

棚田 健大郎

解説者棚田 健大郎

行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー