STEP2:不動産投資の始め方

物件購入にはいくら必要?

物件を購入するためには、頭金や諸費用にあてるための「自己資金」が必要になります。
およそ物件価格の20%程度が目安で、項目ごとの諸費用の内訳としては次の通りです。

仲介手数料

諸費用のうち最も多くの価格割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
金額については不動産会社によって異なりますが、宅建業法では次のように上限金額が設定されています。

  • 売買価格200万円以下:5%
  • 売買価格200万円を超える部分〜400万円:4%
  • 売買価格400万円を超える部分〜:3%

400万円を超える物件を購入する場合は、次の簡易計算式にあてはめることで、簡単に仲介手数料の上限金額を算出できます。

仲介手数料の上限金額 税別(物件価格400万円超)=物件価格×3%+6万円

例えば2,000万円の区分マンションであれば、仲介手数料の上限金額は66万円税別です。あくまで上限なので、交渉次第で値引きしてもらえる場合もあります。

また、不動産会社が売主の物件を直接購入する場合については、仲介業者を間に挟まないため仲介手数料は不要です。

資金調達でかかる費用:ローン事務手数料、ローン保証料

ローン事務手数料は不動産投資ローンを組む際に金融機関に対して支払う事務手数料で、借り入れする金額によっても変わってきますが概ね3万円程度と考えておけばよいでしょう。

ローン保証料は保証会社に支払う費用で、不動産投資の場合は購入時に一括で払うよりも毎月のローン返済額に上乗せして支払うのが一般的です。
金額としては年0.3%前後で、本人の属性や借入条件によって異なります。

ローン保証料は毎月のランニングコストとしてかかるため、利回りを計算する際には金額について確認してからキャッシュフローをシミュレーションすることをおすすめします。

印紙代

不動産売買契約書には所定の収入印紙を貼って納税します。印紙の金額は売買代金によって異なり、現在では軽減措置が実施されています。

例えば、2,000万円の売買契約書に貼る印紙は本則税率では2万円ですが、現在は2020年2年3月31日まで軽減措置がとられているため1万円です。

売買契約書を売主買主で1通ずつ合計2通作成するのが一般的で、印紙代は売主と買主で折半することが多いです。

登記関連費用:登録免許税、司法書士費用

物件を購入するとその旨を不動産登記簿に登記する必要があるため、登録免許税と司法書士費用がかかります。登録免許税は、固定資産税評価額に対して次の税率をかけて算出します。

    • 建物を新築した時の所有権保存登記:0.4%
    • 土地や中古物件を購入した時の所有権移転登記:2.0%

司法書士費用については、依頼する司法書士によって異なりますが概ね10万円前後でおさまるケースが一般的です。

固定資産税、都市計画税

1月1日時点の所有者に対して課税される税金で、毎年6月頃に不動産の所在地を管轄する都税事務所や市区町村役場から納付書が届きます。

税額は固定資産税×1.4%で、売買の場合は年の途中で所有者が入れ替わるため、年間の所有日数で日割り計算をして決済時の売買代金で精算するのが一般的です。

不動産取得税

不動産を取得したことに対して課税される税金で、固定資産税評価額の4%です。
他の税金に比べると負担が大きく、引き渡しを受けてから数ヵ月後に納税通知書がくるので、忘れないよう納税資金を残しておきましょう。

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棚田 健大郎

解説者棚田 健大郎

行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー