STEP3:投資物件の運営とは

修繕・リフォーム

中古物件を中心に賃貸経営する場合については、修繕やリフォームがとても大切になってきます。初心者投資家の方は、リフォームの判断を間違えたことで不動産投資に失敗しているケースがよくあるため特に注意が必要です。

ここでは、リフォームを検討する際に押さえておくべきポイントについて解説します。

リフォームのポイント１：費用対効果を考える

リフォームを検討する際、一番重要になるのが「費用対効果」です。

部屋の見栄えや設備をよくしようとリフォーム業者に見積もりを依頼すると、オールリニューアルするような高額の見積書を出してくることがよくあります。

リフォームは費用をかけた分だけよくはなりますが、だからといって収益がよくなるかというと別問題です。

賃貸物件のリフォームは投資である以上、かけたリフォーム費用を家賃から回収することをイメージしなければなりません。

例えば家賃5万円のワンルームを120万円かけてリフォームすると、リフォーム費用を回収するだけで2年もかかってしまいます。

そのため、リフォームを検討する際には工事内容の良し悪しだけではなく、費用対効果も含めて取捨選択することが重要なのです。

リフォーム費用については施工業者によって金額に差があるため、1社のみの見積もりで発注してしまうと項目によっては割高になる可能性があります。

できるだけ複数の業者で相見積もりをとって、単価が低い項目ごとに仕分けをして部分的に発注することでリフォーム費用の総額を抑えることが可能です。

諸修繕についても同様で、修繕の内容によって業者ごとに単価が異なるため、最も低い単価の業者を見極めて適材適所に発注していくことが経費削減につながります。

普段日常的に行うリフォームは、室内設備や模様替えなど建物の専有部分にかかるものが大半ですが、アパート経営で必要になるリフォームはそれだけではありません。

建物の屋上防水や外壁タイル、鉄部塗装、共用廊下の舗装、給排水管など建物の躯体や共用部分に関係する大掛かりな修繕が10～15年周期で必要になります。

これらの修繕のことをまとめて「大規模修繕」といい、数百万円から一千万円単位の費用がかかるため、普段行うリフォームとは別枠で修繕費用を計画的に積み立てていくことが大切です。

まずは、大規模修繕業者に建物全体の修繕見積もりを出してもらい、将来施工が必要になるタイミングまでにその金額が貯蓄できるよう、逆算して毎月の積立金額を設定するとよいでしょう。