利回り [りまわり]

不動産投資において、その物件でどれだけの利益が出るのかをパーセンテージで示した指標のことです。
不動産投資における利回りについては、次の計算式で算出します。

利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100

不動産購入額、設定家賃、必要経費がさまざまである各物件を比較検討する際に、利回りを使えば、どの物件が最も利益効率がよいのかを瞬時に判断することができます。
利回りが高いほど、早く投下資金を回収できるため、利益率がよいということになります。

利回りの考え方には、グロス利回り(表面利回り)とネット利回り(実質利回り)という2種類があります。

グロス利回り(表面利回り)の考え方

グロス利回りでは、必要経費は一切考えに入れず、単純に家賃収入を不動産購入額で割って100をかけます
ざっくりとした利益を考える参考程度の指標ですが、不動産業者が売り出すときに記載されている、「利回り○○%」という表示は、グロス利回りのことが多いので注意が必要です。

グロス利回りの計算の仕方

不動産購入額1,000万円、年間家賃60万円の物件で考えると、グロス利回りは6%となります。

計算式は下記の通りです。
60万円÷1,000万円×100=6%

同じ物件でも、グロス利回りかネット利回りかによって利回りがまったく違うため、単に利回りと記載されている場合は、どちらのことを示しているのか必ず確認するようにしましょう。

ネット利回り(実質利回り)の考え方

ネット利回りでは、修繕費や管理費などのランニングコストも考慮に入れ、その分を家賃収入から差し引いて利益を計算します。よって、実際の純利益に近い数字を知ることが可能です。

ネット利回りの計算の仕方

例1)不動産購入額が1,000万円、年間家賃が60万円、年間経費が15万円の物件

まず家賃60万円から経費15万円を引き、その結果である45万円を購入額1,000万円で割って、最後にパーセンテージに直すため100をかけます。
この例では4.5%がネット利回りであると出ました。

計算式は下記の通りです。
(60万円-15万円)÷1,000万円×100=4.5%

比べてみましょう。

例2)不動産購入額が2,000万円、年間家賃が100万円、年間経費が20万円の物件

年間家賃だけを比較すると、100万円の物件のほうが、40万円も多いため儲けが大きい錯覚に陥りますが、この物件はネット利回りが4%です。

計算式は下記の通りです。
(100万円-20万円)÷2,000万円×100=4%

比較、計算してみたら利回りは60万円の物件のほうが高かった、という現実が見えてくるのです。

不動産会社からはグロス利回りで提案がくる

利回り

不動産投資において、営業マンから単に利回りと言われたら基本的には「グロス利回り」であると考えましょう。
グロス利回りとネット利回りではまったく利回りが異なるため、勘違いしてしまうと、スタートから不動産投資に失敗してしまう可能性があります。

募集広告からネット利回りを計算する

募集広告からネット利回りを計算するには、まず、不動産購入額、賃料、オーナーが払う管理費・修繕積立金をピックアップします。管理会社への手数料は会社ごとに異なるので、確認しておきます。
次に家賃の1年分を計算し、そこから

  • 年間の管理費
  • 修繕積立金
  • 管理会社への手数料

を足した諸経費を差し引き、不動産購入額で割り、100をかければネット利回りがわかります。

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監修:棚田 健大郎