高田馬場は学生を狙え！西武新宿線の賃貸需要に注目
前半 は西武新宿線の連続立体交差事業が、周辺地域のまちづくりに大きな影響があることについて解説してきましたが、不動産投資の視点で見た場合、西武新宿線の物件はもともと選択肢に入っていなかったという方も多いのではないでしょうか。
実は西武新宿線は非常に賃貸経営しやすいエリアでもあり、また価格も都内にしては手頃なので不動産投資の初心者におすすめです。
そこで後半は、不動産投資の視点で見た場合の西武新宿線に投資するメリットについて解説します。
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西武新宿線はターゲットを絞りやすい
西武新宿線というと私鉄路線の1つで、同じく東京を東西に走っているJR中央線と比較すると地味なイメージがあるかもしれませんが、不動産価格が手頃で戦略さえ間違えなければ入居者も決まりやすいエリアといえます。
不動産投資における西武新宿線のポイントなるのが、西武新宿駅の次の駅である「高田馬場駅」です。
学生街高田馬場から賃貸需要が流れてくる
高田馬場駅は、早稲田大学をはじめ東京富士大学や専門学校など、多くの学校の学生が利用します。
地方から上京してくる学生の多くは、高田馬場駅周辺に住みたいという気持ちが強いのですが、現実的に家賃を考えるとワンルームでも8万円前後と比較的高いため、家賃が安い西武新宿線沿線に賃貸需要が流れてくるのです。
そのため、高田馬場駅の不動産会社に部屋探しに来た学生が、西武新宿線沿線の物件で成約するというケースはよくあります。
東村山から新宿まで電車で30分
地図上で見るとかなり西の方にある東村山駅ですが、急行に乗れば高田馬場駅までわずか30分で到着するため、高田馬場に学校がある学生が住むケースはよくあります。
不動産投資で考えた場合、東村山駅や隣の久米川駅周辺のワンルーム物件であれば、中古で500万円以下でも十分購入が可能なため、初心者投資家が初めて購入するにはちょうどよい価格帯です。
通常は、私鉄沿線の奥の方の物件に投資することは空室リスクが高いといわれていますが、西武新宿線については高田馬場駅の学生需要や、隣の新大久保駅周辺の日本語学校に通う外国人の需要が非常に大きいため、ほかの路線に比べ空室が埋まりやすい傾向があります。
学生をターゲットにすると賃貸経営は安定する
空室リスクを回避して賃貸経営を安定させるためには、入居者の「入退室のタイミング」をできるだけそろえることがポイントとなります。
ターゲット層が会社員の場合、新卒社会人については4月に照準を合わせて需要が集まるものの、入居中に突然転勤や転職ということになるケースも少なくないので、入退室のタイミングをうまくコントロールできず、夏場などの不動産閑散期に空室になってしまうリスクが高いです。
一方で、学生がターゲットの場合は、大学生、専門生ともに入退室の時期は概ね1～3月の時期に集中します。
そのため、卒業生が退去するタイミングで新入生が入れ替わりで入居するという理想的な状況が整うのです。
実際、高田馬場や西武新宿線沿線のワンルーム物件のなかには、入居者を学生に絞って学生寮のような賃貸経営をしている物件も少なくありません。
ターゲットを絞りすぎるとかえって空室が増えるイメージがあるかもしれませんが、学生の入居者が多い物件ほど、学生が安心して入居しやすくなるため、学生需要の高い西武新宿線では効果的な戦略となります。
一番のおすすめは高田馬場
ある程度の自己資金と年収がある方であれば、高田馬場周辺の物件に投資するのが最もおすすめです。
高田馬場周辺は、中古の区分マンションでもワンルームで1,000万円後半の価格帯になりますが、盤石の賃貸需要がありますので安定した賃貸経営が可能です。
さらに、JR山手線や東京メトロ東西線も乗り入れており、交通面の利便性も大きな魅力となっています。
高田馬場なら駅から遠くても賃貸需要が固い
高田馬場の主要顧客である早稲田大学生は、本キャンパスが東西線の早稲田駅、理工学部が副都心線の西早稲田駅で、どちらも高田馬場の駅から離れるものの徒歩で通える距離のため、高田馬場駅からの距離はそこまで重要ではありません。
高田馬場駅徒歩5分圏内で投資物件を探すと、築年数が古いものが多くそして高いので、むしろ高田馬場駅から早稲田駅の間くらいの西早稲田周辺や雑司が谷方面の高田周辺で物件を探すと、駅から遠いため価格が少し落ち着きます。
早稲田大学生は高田馬場駅から早稲田通り沿いに西早稲田を通って本キャンパスに通う「馬場歩き」という方法で通う学生が多いため、馬場歩きの経路にある西早稲田の物件は、駅から遠いものの賃貸需要が非常に高いのです。
高田馬場駅で投資物件を探す際には、これらの事情も考慮して検討することをおすすめします。
まとめ
西武新宿線は全国区の知名度はありませんが、混雑率もあまり高くなく商店街が充実している駅が多いので、実は比較的住みやすい地域です。
連続立体交差事業が完了すれば、踏切問題が解消されるとともに駅前周辺の開発も進むと考えられるため、今のうちから投資の目を向けておくことをおすすめします。
学生の賃貸需要が非常に高い路線なので、そのあたりも念頭に入れて物件選びをすると賃貸経営がうまくいくでしょう。
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