不動産投資の7つのポイントの解説書をプレゼント

2018/11/02
不動産投資の7つのポイントの解説書をプレゼント

不動産投資で失敗しないための7大ポイント

1.賃貸需要のある好立地を選ぶ

不動産投資のインカムゲイン(運用益)は家賃収入です。
借りる人がいなかったり、あまりに物件供給量が過多だったりする場所に投資物件があっても、空室リスクが高くなり、安定経営が危ぶまれます
サブリース契約で家賃保証があるとしても、数年ごとに見直しが入り、当初の家賃から段々と下がっていく場合もあることを考えると、こちらも慎重に考えるべきでしょう。
空室リスクを回避するためには、大都市の中心部にアクセスが良い、近くに大学や大きな会社がある、物件近くにコンビニやスーパーがあるなど、しっかりと賃貸需要がある好立地を選ぶことが大切です。

2.駅徒歩は10分以内(人気駅なら15分)

物件探しをする単身者・ディンクス(夫婦共働き子供なし)層のほとんどは、まずインターネットで物件検索をしています。家賃や部屋の広さと同じくらい重要視されているのが駅から徒歩で何分かかるか?という点です。
賃貸需要の高い大都市の中心部であるほど車を持つ人は少なく、交通機関を利用しての移動がメインですので、「最寄り駅から徒歩10分以内」で検索する人が多くいるのです。
徒歩10分以内の検索条件から漏れてしまうと、募集物件が人の目に触れる機会が減り、入居付けに影響することが考えられます。

3.入居者に人気の設備が充実している

設備が古く、洗面・トイレ・バスが一緒になった小さな3点ユニットバスの物件はよほど立地が良くなければ人気がありません。人気の設備は、

オートロック
TVモニタ付きインターホン
室内洗濯機置き場
バストイレ別
エアコン
無料インターネット

など…。入居者の目線は、ひと昔前から比べるととても高くなっています。
多くの賃貸物件から選んでもらうには、こうした需要に応えることができる、競争力がある物件であることも大切です。

4.プラス収支にこだわる

毎月のように出費が続いて、売却をしても利益が出せそうにない物件を持っていても、あまり不動産投資をする意味がありません
節税目的で入手するとしても、所得税・住民税の還付は購入諸費用が経費計上できる初年度が最も効果が大きいため、減価償却費などをトータルでみて、本当にプラスになるかの確認が必要です。
毎月きちんとお金を生み出し、売却すれば利益が得られる物件を選ぶことが重要です。

5.予期せぬ支出を防ぐ

中古の投資物件を購入するならば、予期せぬ修繕費もリスクの1つになります。
エアコン、給湯器などの設備故障から大規模修繕まで、購入時には見えないコストがかかるかもしれません。しかも、こうした修繕費というのは事前に正確な見積もりが出しにくいのです。
予想外の大きな出費が重なってローン返済が滞り、債務不履行という事態だけは避けたいところです。
一方、新築物件であれば、購入後すぐに設備故障や予期せぬ修繕が起こる確率は低くなり、10年間の建物保証がついているので大規模修繕の周期も読みやすくなります。

6.低金利、長期の融資を受ける

例えば、

・金利4%融資/利回り10%の物件
・金利1%融資/利回り7%の物件

でそれぞれ融資を受けるとした場合、2つの物件はだいたい同じ収益性なのです。
利回りがいくら高くても、金利も高くては多くの利益は望めません。

利回りは高く、低金利で、なおかつ長期の融資を受けることが理想です。

7.出口(売却)まで見据えて物件を選ぶ

不動産投資が成功した、と言えるのは、物件を売却してキャピタルゲイン(売却益)が確定してからだと言われます。
いくら好調に稼働している物件でも、売却した時に高く売れず、最終的に収支がプラスにならなければ成功だとは言い切れないのです。
物件購入の前に、物件をどのくらい保有するのか、売却をするなら利益が出る金額で売れるのかというところまで見据えておきましょう。
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実際の事例なども載っていますので、ぜひ、ご活用ください。

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箕作 大

IT企業を経営しながら自らも投資家を志し、都内の土地を探して賃貸併用住宅を新築。そこで培った“土地から探す新築”のノウハウ提供を目的に、2000年に株式会社リアライズアセットマネジメント(現・株式会社インベストオンライン)を設立。