STEP3:投資物件の運営とは

空室対策・満室経営のコツ

不動産投資で安定的に収益を出すためには、空室期間を短くして満室運営することが大切です。入居率を上げて満室をキープするためのポイントについて解説します。

ポイント1:適正な家賃設定

空室期間が長期化する一番の原因は、家賃設定が間違っていることです。

最近は賃貸物件検索サイトで地域ごとに家賃を指定して物件を検索できるため、相場よりも「高い家賃」で募集に出してもユーザーの目に入りません。

家賃設定については、投資家本人が割高な設定になっていることに気が付いていないことがよくあります。

長期入居者退去後の家賃設定に注意

「高い家賃」というと前回の家賃から値上げした金額を想像するかもしれませんが、実際はそうではなく、現在の相場にあった金額に値下げしていないことが結果的に高い家賃設定になってしまっているのです。

例えば入居者が2年で退去した場合、家賃相場の変化はほとんどありませんが、10年住んで退去した場合は、物件自体も10年古くなっているわけなので、当然家賃の値下げが必要になります。

募集時期を考慮した家賃設定

賃貸需要は1年を通して同じではありません。

1~3月の引越しシーズンを「繁忙期」、夏場の引越しする人が少ないシーズンを「閑散期」といい、どちらの時期で空室になるのかによって同じ物件でも家賃設定を変える工夫が必要になります。

繁忙期についてはある程度強気の家賃設定でも決まりやすいですが、閑散期については成約率が非常に下がるため家賃や礼金の値下げが必要になる可能性が高いです。

ポイント2:適切なリフォーム

中古物件を保有している場合は、退去した際に簡単なルームクリーニングだけで済ませるのではなく、年式が古い設備についてはできるだけ交換したほうが見栄えがよくなって成約率が上がります。

設置から10年以上経過していれば交換したい設備

下記の室内設備については、まだ使える状態だとしても設置から10年以上経過していれば交換することをおすすめします。

  • キッチンやバスルームの水栓器具
  • エアコン
  • 給湯器
  • 換気扇
  • ウォシュレット
  • ガスコンロやIH

 

ポイント3:管理会社との連携

空室期間を短くするためには、賃貸募集を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身も積極的に関わって意見を出していくことが大切です。

オーナーから積極的に空室期間を短くしたいという意思を担当者などに伝えて意思疎通することで、管理会社側も意識が高まり決まりやすくなります。

管理会社も管理戸数がそれなりに多いので、より優先的に対応してもらうためにはオーナーの積極性がとても重要なのです。

目安としては、空室期間中は少なくとも週1回担当者と連絡を取り合い、募集状況を聞いたうえで必要があれば家賃を値下げするなどの対応をとるとよいでしょう。

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棚田 健大郎

解説者棚田 健大郎

行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー